-আব্দুল্লাহ ইউসুফ শামীম (প্রধান সম্পাদক): অস্ট্রেলিয়ায় জমি ক্রয়-বিক্রয় এবং ইমারত নির্মাণের ব্যবসায় রাতারাতি ধনী হওয়া বা হওয়ার প্রবণতা একপ্রকার স্বাভাবিক ব্যাপার হয়ে দাঁড়িয়েছে। যে ব্যক্তি যেভাবে সময়, মেধা বা অন্যান্য সম্পদ ব্যয় করবে, সে সেই ক্ষেত্রেই অর্থ উপার্জন করবে—এটি একটি প্রাকৃতিক নিয়ম। কেউ সরলভাবে পরিশ্রম করে আয় করছে, কেউ ৮টা থেকে ৫টা পর্যন্ত অফিসে বসে সম্মানের সাথে উপার্জন করছে, আবার কেউ কষ্ট করে সামান্য আয় করেও তাতে সন্তুষ্ট। তবে অনেকেই দেখা গেছে যে, প্রচুর অর্থ উপার্জন করেও তৃপ্ত নয়, তারা আরও চাই—এমন একটি সর্বব্যাপী আহাজারি সৃষ্টি করছে। আহাজারি করনেওয়ালা কিছু লোক কৌশল অবলম্বন করে অন্যদের পকেট থেকে নাটকীয়তার মাধ্যমে অর্থ হাতিয়ে নিচ্ছে।
অস্ট্রেলিয়ায় পৃথিবীর নানা দেশের, জাতি, ধর্মের মানুষ একসঙ্গে কাজ করছে। বিভিন্ন কমিউনিটিতে দক্ষ ও অদক্ষ মানুষরা নিজ-নিজ পেশায় অর্থ উপার্জন করছে। যদিও ভালো মানুষের সংখ্যা প্রচুর, তবুও দু’একজন অসৎ ব্যক্তির কারণে পুরো কমিউনিটির সম্মান হানি হচ্ছে। দু’একজন পঁচা মালের জন্য গোটা কমিউনিটির মুখে পরে চুনকালি। নেকে আবার অধিক অর্থ উপার্জনে মানুষের গাল মন্দ খাবে, মামলা মোকদ্দমা হবে, পত্রিকার হেডলাইন হবে ইত্যাদি ধরেই নিয়েছে এবং অর্থের জন্য সব কিছুকে হাসি মুখে বরন করে নেয় বা নিচ্ছে।
প্রায় ১৫ বছর আগে শুরু করা এধরনের একটি গ্রূপ অস্ট্রেলিয়ার জাতীয় সংবাদপত্রগুলোর শিরোনামে ঠাঁই নিয়েছে। অনেক বাংলাদেশীদেরকে সর্বশান্ত করে দিয়েছে। তাদের সারা জীবনের উপার্জন সরল বিশ্বাসে তথাকথিত ” Land for Sale” বিজ্ঞাপন দেখে বিনিয়োগ বা ইনভেস্ট করেন। মূলত, তারা জমির দালাল হিসেবে কাজ করে, এবং এ ধরনের দালালি ব্যবসা লাভজনক হলেও অনেক সময় নানা সমস্যার মুখোমুখি হতে হয়। উদাহরণস্বরূপ, এক নামকরা জমি বিক্রেতা সিডনি, মেলবোর্ন, এডেলেইড, ব্রিসবেন থেকে প্রায় ২৫ মিলিয়ন ডলার সংগ্রহ করে, এবং পুরো অর্থ নিয়ে দুবাই চলে যায়, যেখানে বর্তমানে সে স্থায়ীভাবে বসবাস করছে—এ ঘটনা সবার জানা। ওই প্রজেক্টে কর্মরত বাংলাদেশী দালালরা এখন জনগণের তোপের মুখে পড়েছে।
এ প্রসঙ্গে উল্লেখযোগ্য, বিশ্বের বড় বড় ধোকাবাজ বা প্রতারণামূলক সংগঠনের মানুষদের পটানোর জন্য কিছু সাধারণ ও কৌশলপূর্ণ বাক্য ব্যবহার করা হয়। এই কথাগুলি অনেকসময় অনেক স্মার্ট, প্রলোভনমূলক, এবং প্রভাবিত করার উদ্দেশ্যে তৈরি করা হয়। এখানে কিছু উদাহরণ দেওয়া হল: “এটা আপনার জীবনের সবচেয়ে ভালো সুযোগ!” – এটি এক ধরনের চাপ সৃষ্টি করে, যেখানে লোকদের ভয় দেখানো হয় যে তারা যদি এই সুযোগ হাতছাড়া করে, তাহলে তারা অনেক কিছু বড় মিস করে করবে। “আপনার জন্য এটি একমাত্র সমাধান!” – এখানে এক ধরনের চাপ তৈরি হয় যে, অন্য কোনো উপায় বা পথ নেই। “আমরা শুধু বিশেষ লোকদের জন্য এই অফার দিচ্ছি।” – এটি ব্যক্তির আত্মমর্যাদা বাড়াতে কাজ করে, যাতে তারা মনে করে যে তারা বিশেষ যোগ্য ব্যক্তি। “আমরা আপনাকে এত দ্রুত ও সহজে সাফল্য দিতে পারি !” – এটি দ্রুত সাফল্যের প্রতিশ্রুতি দেয়, যা মানুষের দৃষ্টি আকর্ষণ করতে সাহায্য করে।
সাশ্রয়ী মূল্যে এবং দীর্ঘ সময়ে পরিশোধযোগ্য, ব্যাংক লোনের প্রয়োজন ছাড়াই সমবায়ের মাধ্যমে সহজ উপায়ে, অনেক দিনের সঞ্চয়, ভবিষ্যৎ আয় এবং সুপারফান্ড ব্যবহার করে উক্ত প্রজেক্টটি বাস্তবায়িত করা হবে। “এটা ১০০% ঝুঁকিহীন !” – লোকদের ভুল ধারণা দেওয়া হয় যে এতে কোনো ক্ষতির সম্ভাবনা নেই। অনেক সময় ধর্মকে ব্যবসায়িক ঢাল হিসেবে ব্যবহার করে – “সুদ-মুক্ত”, যা শরিয়া-সম্মত পেমেন্ট মেনে চলে ইত্যাদি। “আপনি যদি এই কাজটি করেন, তবে আপনি আরো অনেক মানুষকে সাহায্য করতে পারবেন।” – এটি পিপল-প্লেজিং বা সমাজে সাহায্য করার মনোভাবকে কাজে লাগায়। ধোকাবাজদের মূল লক্ষ্য থাকে, তারা যেভাবেই হোক মানুষের আবেগ বা লোভে আঘাত করে তাদের পটানো, যা তাদের নিজস্ব স্বার্থে কাজে লাগে। তাই এসব বাক্যগুলো দেখে সতর্ক থাকা গুরুত্বপূর্ণ। সিডনিতে জমি কেনার ক্ষেত্রে ভুয়া বা প্রতারণামূলক লেনদেন থেকে রক্ষা পেতে কিছু গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ রয়েছে। এখানে কিছু প্রাথমিক নির্দেশনা দেওয়া হলো যা আপনাকে সতর্ক থাকতে সাহায্য করবে:
১. বিশ্বস্ত রিয়েল এস্টেট এজেন্ট কিনা চেক করে নিন :
যারা সিডনির বাজারে অভিজ্ঞ এবং আইনি প্রক্রিয়া সম্পর্কে জানে, তারা আপনাকে সঠিক পরামর্শ দিতে পারবেন। এ ক্ষেত্রে অস্ট্রেলিয়ানরা সবচেয়ে বিশ্বস্ত -ইতিহাস তাই বলে।
২. প্রপার্টি রেজিস্ট্রেশন চেক করুন :
আপনার ক্রয় করা জমির মালিকানা নিশ্চিত করতে প্রপার্টি রেজিস্ট্রেশন চেক করুন। NSW Land Registry Services (নিউ সাউথ ওয়েলস ভূমি নিবন্ধন পরিষেবা) এর মাধ্যমে জমির মালিকানা, ক্ষেত্র বিশেষে চুক্তি এবং অন্য কোনো আইনি জটিলতা সম্পর্কে নিশ্চিত হওয়া যায়।
৩. আইনি পরামর্শ নিন :
একজন অভিজ্ঞ প্রপার্টি লয়ার (Property Lawyer) নিয়োগ করুন। তারা জমির সমস্ত আইনি নথি পরীক্ষা করবেন, যেমন মালিকানা হস্তান্তর, সুবিধা (Easements), জমির ঋণ (Mortgage), বা কোনো আদালতী নিষেধাজ্ঞা রয়েছে কিনা। এ ক্ষেত্রে অস্ট্রেলিয়ান উকিল সবচেয়ে বিশ্বস্ত -ইতিহাস তাই বলে।
৪. পেমেন্ট সিকিউরিটি নিশ্চিত করুন :
প্রপার্টি কেনার সময় যদি কোনো বিক্রেতা পেমেন্টের জন্য ব্যাংক ট্রান্সফার বা ক্রেডিট কার্ডের মাধ্যমে আগেই টাকা চায়, তাহলে সতর্ক থাকুন। নিশ্চিত করুন যে সমস্ত পেমেন্ট নিরাপদ এবং প্রকৃত ডিলারের সাথে হচ্ছে। PayPal আছে কিনা নিশ্চিত হয়ে নিন। টাকা দেবার পর উপযুক্ত ইনভয়েস দিচ্ছে কিনা যাচাই করুন।
৫. প্রপার্টি ক্লিয়ারেন্স চেক করুন :
এটি নিশ্চিত করতে হবে যে জমির ওপর কোনো আদালতের মামলা বা ঋণের সমস্যা আছে কিনা। জমি বা বাড়ি যদি কোনো আইনগত ঝামেলায় জড়িত থাকে, তাহলে এটি ভবিষ্যতে আপনার জন্য সমস্যা তৈরি করতে পারে।
৬. পূর্ববর্তী মালিকের ইতিহাস যাচাই করুন :
জমির মালিকদের ইতিহাস চেক করা অতি জরুরি, কীভাবে তারা জমিটি পেয়েছে এবং এটি কি কোনো প্রতারণামূলক লেনদেনের মাধ্যমে হয়েছিল কিনা, তা খতিয়ে দেখুন।
৭. ফিজিক্যাল চেক এবং পরিদর্শন :
এটা নিশ্চিত করুন যে জমির অবস্থান, আয়তন, সীমানা (Boundaries) এবং অন্যান্য বৈশিষ্ট্যগুলি সঠিক। কখনও কখনও প্রতারণামূলক লেনদেনের মাধ্যমে জমি বিক্রেতারা জমির কিছু অংশ আড়াল করতে পারে।
৮. কনট্রাক্ট এবং চুক্তি বিশ্লেষণ :
আপনার চুক্তি বা কনট্রাক্ট সব সময় একজন আইনজীবীর মাধ্যমে বিশ্লেষণ করান। যারা প্রপার্টি ল বা রিয়েল এস্টেট চুক্তির সঙ্গে অভিজ্ঞ, তারা চুক্তির ভিতরের ছোটো ছোট বিপদ বা সমস্যা ধরতে পারবে।
৯. সরকারি রেকর্ড চেক করুন :
সিডনি সরকার বা স্থানীয় কাউন্সিল থেকে জমির বা বাড়ি সংক্রান্ত সরকারি রেকর্ড চেক করুন। এটি জমির আইনি অবস্থা বা ব্যবহার সম্পর্কিত কোনো অসঙ্গতি খুঁজে বের করতে সাহায্য করবে।
১০. জমি কেনার সময় অতি সস্তা মনে হয় :
জমি কেনার সময় যখন দাম অনেক সস্তা মনে হয়, তখন এটি আসলে একটি “ক্যাচ” বা ফাঁদ হতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, কেউ যদি আপনাকে প্রস্তাব দেয়, “মাত্র ২০ হাজার ডলারে (কিস্তিতে পরিশোধযোগ্য)আপনি ৫/১০ কাঠা জমির মালিক হতে পারেন এবং ২/৩ বছরের মধ্যে নিজের বাড়ি বানিয়ে সেখানে থাকতে পারবেন,” তখন প্রথমে মনে হতে পারে জমির মূল্য খুব কম এবং এটি একটি ভালো সুযোগ। কিন্তু আসল বিষয় কী? জমিটি কোথায় অবস্থিত? সেই এলাকায় গ্যাস, ইলেক্ট্রিসিটি, সুয়ারেজ ইত্যাদি যাবে কিনা?
যদি আপনি এই প্রশ্নগুলো করেন, তখন সেসব বিক্রেতা আপনাকে বলবে, “হ্যাঁ, অবশ্যই সব কিছু ঠিক হয়ে যাবে।” কিন্তু যখন আপনি প্রমাণ চাবেন, তখন কোনো কিছুই দেখাতে পারবে না। তারা নানা রকম মিথ্যার আশ্রয় নিয়ে আপনাকে পরিস্থিতি সাজিয়ে গুছিয়ে বলবে। যদি আপনি ভাবেন, ২০ বা ৩০ বছর পর সরকার অলৌকিকভাবে ওই এলাকায় গ্যাস, ইলেকট্রিসিটি বা সুয়ারেজ লাইন চালু করবে, তাও কি ওই ২০ হাজার ডলার দিয়েই হবে? নিশ্চয়ই না। এর মানে হলো, গ্যাস, ইলেক্ট্রিসিটি বা সুয়ারেজ লাইন চালু করতে হলে, আপনাকে কমপক্ষে ১ লাখ থেকে ২ লাখ ডলার অতিরিক্ত খরচ করতে হবে। এখন প্রশ্ন, কে এই অতিরিক্ত টাকা দেবে?
অথবা, যদি জমি কিনে থাকেন এবং তা পরবর্তীতে ব্যবহার উপযোগী করতে চান, তাহলে ২০/৩০ বছর পরে আপনার ব্যাংকে বিশাল অঙ্কের টাকা জমা থাকতে হবে, কেননা এই খরচ আপনাকেই বহন করতে হবে। যখন জমি বিক্রি করা হয়, তখন এসব গোপন খরচ (Hidden Expenditure) উল্লেখ করা হয় না, যা মূলত অস্ট্রেলিয়ান আইন অনুযায়ী শাস্তিযোগ্য অপরাধ। ইসলামের দৃষ্টিতেও এটি হারাম হিসেবে বিবেচিত।
অতএব, জমি কেনার আগে সতর্ক থাকা খুবই জরুরি, যাতে পরবর্তীতে কোনো অপ্রত্যাশিত বিপদে না পড়েন। এই পদক্ষেপগুলো অনুসরণ করে আপনি সিডনিতে জমি কিনতে গিয়ে প্রতারণার শিকার হওয়ার ঝুঁকি কমাতে পারবেন। সবসময় পেশাদার এবং বিশ্বাসযোগ্য প্রতিষ্ঠানের সঙ্গে কাজ করা নিরাপদ।
বাংলাদেশি কমিউনিটিতে ক্রমবর্ধমান সংখ্যক সৎ এবং ভালো ব্যবসায়ীর মধ্যে কিছু অসৎ ব্যক্তি বা প্রতারক তাদের খারাপ কার্যকলাপে পুরো কমিউনিটির বদনাম সৃষ্টি করছে। শুধু সিডনি নয়, অস্ট্রেলিয়ার বিভিন্ন প্রদেশে এই ধরনের প্রতারকরা সক্রিয়। তাদের রয়েছে বিভিন্ন ধরনের দালাল, ছেলে এবং মেয়ে, যারা মিষ্টি কথা বলে খদ্দের সংগ্রহ করে জমির মালিকদের কাছে বিক্রি করে দেয়। প্রতিটি দালাল জন প্রতি ৫ থেকে ১০ হাজার ডলার কমিশন আয় করে নেয়। এই প্রতারকরা অস্ট্রেলিয়ার সীমানা পেরিয়ে বাংলাদেশসহ এশিয়ার বিভিন্ন দেশে তাদের অসৎ উপায়ে মার্কেটিং চালিয়ে যাচ্ছে, যেখানে তাদের মূল লক্ষ্য হচ্ছে মানুষের অর্থ হাতিয়ে নেওয়া।
ভুক্তভোগীদের মধ্যে অনেকেই মামলার আশ্রয় নিয়েছেন, আবার অনেকেই পুলিশে অভিযোগ জানিয়েছেন। কিছু কিছু লোক পোস্টার, ব্যানার, ফেস্টুন সহ বিক্রেতাদের বাড়ির সামনে গিয়ে প্রতিবাদ জানাচ্ছেন। যদিও অনেকেই পুলিশ রিপোর্ট করছেন, তবে এখন পর্যন্ত মামলার কোনো অগ্রগতি হয়নি।
আপনার প্রতারণার বাস্তব অভিজ্ঞতা আমাদের সাথে শেয়ার করুন — আমরা আপনাকে সহায়তা করতে প্রস্তুত। ইমেইল করুন: suprovat.ceo@gmail.com